Informačný bulletin č. 2
Informačný bulletin č.2
Veternicová 14, 16, 18
november 2013
Vážení spoluobčania, vlastníci bytov na Veternicovej č. 14, 16, a 18,
Tak ako sme sľúbili, pripravili sme pre Vás ďalší súbor informácií.
V tomto bulletine Vás chceme informovať o našej doterajšej činnosti a zhrnúť niektoré odporúčania a venovať sa najbližším krokom, ktoré nás čakajú.
MUDr. Pavol Letko, Ing. Róbert Radič, Ladislav Varga – Korytár, Ing. Janka Kavčiaková, Ľubica Matejovičová,
I. Informácia o činnosti komisie
Aj keď informácie o činnosti komisie sú priebežne zverejňované na našej webovej stránke https://veternicova141618.webnode.sk/rekonstrukcia/komisia-pre-vyber-architekta/ je v tejto kapitole stručná rekapitulácia činnosti komisie od 23.9.2013 do 11.11.2013.
Dňa 23.9.2013 ste na schôdzi vlastníkov bytov odsúhlasili plán údržby na roky 2013 a 2014 a „zadanie spracovania projektovej dokumentácie na obnovu bytového domu na základe predloženia minimálne troch ponúk zo strany kompetentných projektantov po ich vyhodnotení v komisii zloženej z pánov Letka, Radiča, Vargu a z panej Kavčiakovej a Matejovičovej. Rovnako komisia bude pôsobiť i pri výbere zhotoviteľa.“
Na základe uvedeného mandátu sme začali pracovať s dokumentmi predloženými správcom. Po ich posúdení sme museli skonštatovať, že dve z predložených ponúk boli spracované pred termínom konania schôdze (18.9. resp. 19.9.) a teda nemohli vychádzať zo schválených záverov. Tretia ponuka bola spracovaná určitou stavebnou spoločnosťou, ale predložená dňa 27.9.2013 inou osobou s cenou o viac ako 200€ vyššou. Správca nám nepredložil zadanie, na základe ktorého boli vypracované cenové ponuky na projektovú dokumentáciu. Po posúdení týchto skutočností a diskusie na schôdzi vlastníkov bytov sme na svojom prvom stretnutí vypracovali a zaslali nasledujúce vyjadrenie správcovi:
Vyjadrenie k cenovým ponukám a výberu projektanta :
Na základe Vašej emailovej správy zo dňa 30.9.2013 16:02 hod. Vám predkladáme vyjadrenie komisie pre výber architekta na spracovanie projektovej dokumentácie obnovy bytového domu Veternicová 14-18.
Komisia sa neoficiálne zišla dňa 1.10.2013 o 20:30 hod. Zúčastnili sa všetci určení členovia: Ing. Róbert Radič, Ing. Jana Kavčiaková, MUDr. Pavol Letko, Ľubica Matejovičová
a Ladislav Varga-Korytár.
Komisia sa uzniesla na nasledovnom:
1. Komisia neobdržala výzvu zaslanú jednotlivým projektantom, ktorou bol zadaný rozsah a podmienky pre vypracovanie cenovej ponuky na projektovú dokumentáciu obnovy domu. Preto nie je možné objektívne zhodnotiť, ktorý z architektov a na základe čoho predložil cenovú ponuku a či bola vypracovaná v požadovanom rozsahu.
2. Vlastníci bytových domov sa doposiaľ nevyjadrili k obnove domu ako takej. Na domovej schôdzi dňa 23.9.2013 bola odhlasovaná forma vyjadrenia vlastníkov k obnove domu a to „písomné hlasovanie“, ktoré sme ešte od Vás neobdržali a tým pádom ani neprebehlo. Z toho vyvstávajú otázky „V akom rozsahu bude vykonaná obnova domu?“ „V prípade ak vlastníci bytov neodsúhlasia obnovu domu, alebo ju odsúhlasia iba v obmedzenom rozsahu, kto a akým spôsobom upraví projekt , resp. kto uhradí projekt ak sa zateplenie nebude realizovať vôbec?“
3. Ak podkladom pre architektov bol návrh obnovy domu od Ing. Miroslava Matulu, je potrebné tento návrh prehodnotiť a upraviť. Uviesť niektoré fakty na pravú mieru, niektoré doplniť, alebo úplne prerobiť, lebo boli uvedené nesprávne. Potom bude možné osloviť jednotlivé firmy o vypracovanie ponúk na projektovú dokumentáciu. Komisia pre výber architekta doplní ďalšie firmy okrem doteraz oslovených.
4. Komisia, vo vyššie uvedenom zložení, sa zišla zatiaľ neoficiálne, pretože bola odhlasovaná na schôdzi vlastníkov bytových domov dňa 23.9.2013 a doteraz sme ešte nedostali zápisnicu z uvedenej schôdze. Preto komisia zatiaľ nemá mandát na oficiálne rozhodovanie v danej veci.
5. Napriek vyššie uvedenému a so snahou pokračovať v príprave revitalizácie nášho bytového domu komisia odporúča spoločnosti Byty spol. s r.o. :
- urýchlene vypracovať dotazník písomného hlasovania a predložiť ho komisii na posúdenie,
- urýchlene doručiť komisii zápisnicu z domovej schôdze,
- spracovať a predložiť komisii harmonogram prípravy revitalizácie.
V Bratislave dňa 2. októbra 2013
K dnešnému dňu (15. novembra 2013) naša správcovská spoločnosť splnila len doručenie zápisnice. Dňa 31.10.2013 nám bola správcom doručená štvrtá ponuka na spracovanie projektu zo dňa 21.10.2013.
Vzhľadom na vyššie uvedené, základné informácie o možnostiach a postupoch revitalizácie a nečinnosť nášho správcu sme sa rozhodli získať podrobnejšie informácie potrebné k rozhodnutiam o finančne tak náročných krokoch aj priamo od realizátorov revitalizácie bytových domov v našom okolí. Vytvorili sme priestor štyrom spoločnostiam na prezentáciu ich možností, skúseností a odporúčaní.
II. Rozhodujúce zistenia a ďalší postup
Mimo prezentácií spoločností sme samozrejme získavali informácie ďalšími cestami – cez kolegov, internetom, komunikáciu s agentúrami, obhliadkou už zateplených budov. Získané informácie analyzujeme a pripravujeme si podklady pre ďalší postup. Verte, že to nie je tak jednoduché, ako sa to na prvý pohľad zdalo a ako nám to bolo na schôdzi prezentované. Najmä ak predpokladáme náklady okolo 750 tis.€, teda 7-8 tis.€ na byt Základná otázka, ktorá nás zaujímala a na ktorú poznáme odpoveď je:
Kedy začneme so stavebnými prácami?
Na základe dostupných informácií o rozsahu prípravných a projektových prác, schvaľovacích procesov a bankových postupov je zrejmé, že pokiaľ nechceme realizovať revitalizáciu z komerčného úveru, nezačneme skôr ako v roku 2015.
Čo nás čaká v najbližšom období?
Základnou a mimoriadne dôležitou etapou nielen prípravného obdobia, ale celého procesu revitalizácie je projektová dokumentácia – skrátene „projekt“.
Prečo je projekt dôležitý?
(zo stránky Slovenskej inovačnej a energetickej agentúry)
Nedôsledne a lacno spracovaný projekt obnovy je technicky často nerealizovateľný a dodatočné náklady môžu prevýšiť aj tú najvyššiu cenovú ponuku z výberového konania, nehovoriac o ďalších problémoch.
Dajte vypracovať projekt zateplenia vrátane tepelno-technického posúdenia obalových konštrukcií projektantovi, ktorý má s obnovou bytových domov skúsenosti. Na projekte nešetrite, v ideálnom prípade by malo byť vašou úlohou len vyplnenie a podpísanie žiadosti o stavebné povolenie.
Toto určite nedosiahnete, ak príprave projektu nebude predchádzať dôsledná obhliadka budovy. Najmä preto je vhodné pripraviť súpis nedostatkov. Aj z nich potom môže pre projektanta vyplynúť zásadná potreba realizovať rôzne skúšky, sondy a analýzy, ktoré pomôžu zistiť, akým spôsobom identifikované problémy odstrániť. Stáva sa, že treba prizvať aj ďalších špecialistov, ako napríklad stavebného fyzika, statika, architekta, technika požiarnej ochrany alebo projektanta technických zariadení budov. Realizáciu obnovy uskutočňujte vždy podľa detailného realizačného projektu. Neoplatí sa spoliehať na rámcové projekty, ktoré sú prikladané k žiadosti o stavebné povolenie alebo pri ohlásení stavby.
Súčasťou projektu je, okrem technického riešenia, aj orientačný rozpočet obnovy, na základe ktorého je možné rozhodnúť o tom, či obnovu zrealizovať naraz alebo po etapách, podľa priorít a finančných možností.
Ako a komu zadať spracovanie projektu?
(zo stránky Slovenskej inovačnej a energetickej agentúry)
Priority a stanovenie rozsahu obnovy - dôležitý krok, v ktorom je nutné stanoviť si aspoň základný rozsah revitalizácie a získať preň väčšinu vlastníkov. Skúsenosti hovoria, že ešte v žiadnom bytovom dome (BD) nad 15 bytových jednotiek sa nepodarilo získať podporu všetkých vlastníkov. V tomto kroku je vhodné vybrať spomedzi vlastníkov svojich zástupcov (mali by mať technické a ekonomické vzdelanie). Ich úlohou (i keď sa ukazuje, že nevďačnou) bude spolupráca s ostatnými účastníkmi výstavby a „osvetová“ činnosť v BD pri argumentácii o technických a ekonomických dopadoch revitalizácie na obyvateľov domu.
Stanoviť rozsah obnovy bytového domu jednoznačne prislúcha len autorizovanému projektantovi. Trh ponúka množstvo inžinierov a architektov.
Získanie kompetentného odborníka - tu je vhodné rozmýšľať o postupnom investovaní do skúseného odborníka, ktorý bude spoluorganizovať ďalšie kroky. Ak sa zástupcovia BD (aj napriek čiastkovým skúsenostiam zo stavebníctva) sami pokúšajú o odborné zásahy do prípravy a rozsahu projektu, nemusí to dopadnúť dobre. Je však dôležité, aby zvolení zástupcovia obyvateľov priebeh projektu, hoci laicky, kontrolovali. Na zabezpečenie stavebného dozoru je, podobne ako i v ďalších krokoch, vhodné hľadať špecialistov, s ktorými už majú skúsenosti iné bytové spoločenstvá a je možné získať o nich referencie. Nie je vhodné túto úlohu zveriť zástupcovi možného zhotoviteľa, pretože môže výrazne ovplyvňovať technické riešenia vo svoj prospech.
Zadávacie podmienky - vypracovanie zadávacích podmienok predurčuje rozsah projektovej prípravy ako aj možných dopadov v oblasti energetickej hospodárnosti. Z tohto dôvodu je vhodné určiť ich rozsah tak, aby pokrýval všetky obalové konštrukcie (obvodový a strešný plášť, výplne otvorov, ochladzované podlahy) aj konštrukcie v styku s exteriérom (balkóny, lodžie, predsunuté vstupy a schodištia, odkvapové chodníky a pod.). Ubezpečte sa, že projektová dokumentácia bude okrem výkresovej časti obsahovať aj komplexné tepelno-technické posúdenie stavebnej konštrukcie, projekt organizácie výstavby, projekt požiarnej ochrany, návrh farebného riešenia pohľadových konštrukcií, posúdenie statického riešenia v rámci odstránenia systémových porúch a výkaz výmer stavebných prác a materiálov. Obalové konštrukcie možno riešiť v alternatívach (hrúbky tepelných izolantov, zasklenie okien a podobne). Pri alternatívnych riešeniach je potom vhodné rozdeliť projekt na etapu štúdie s orientačnými prepočtami a samotný realizačný projekt. Vypracovanie realizačného projektu v alternatívach je väčšinou zbytočným nákladom.
Výber projektanta - je ďalším kľúčovým bodom. Podobne ako stavebný dozor aj projektant a dodávateľ musia mať skúsenosti s revitalizáciou. Aj tu je dobré mať referencie (najlepšie z viacerých stavieb). Prax tu hrá dôležitú úlohu nielen pri diagnostike objektu, ale aj pri prípadnom spresnení zadávacích podmienok. Skúsený kolektív projektantov (stavebný konštruktér, stavebný fyzik, špecialista požiarnej ochrany, statik, architekt, prípadne ďalší špecialisti) vie zhodnotiť riziká a pripraví projekt, ktorý prejde stavebným povolením hladko a bez výhrad. Je vhodné žiadať od projektanta aj inžiniersku činnosť pri vybavení stavebného povolenia. Výhodou je, že odpadne komunikácia investora s dotknutými organizáciami a prípadné „naháňanie“ projektanta na dopracovanie dokumentácie. Cenové rozdiely pri výbere projektanta síce hrajú úlohu, ale dopady lacného (mnohokrát rozhodne rozdiel v cenách 100 €) a neskúseného projektanta predurčujú problémy pri výbere dodávateľa (nejednoznačnosť projektu), resp. pri samotnej realizácii (napr. vlastná tvorivosť dodávateľa pri neriešených detailoch). Ak si chcete vybrať spomedzi viacerých projektantov, treba im zadať jednotné požiadavky. Nespoliehajte sa na to, že ušetríte, ak kúpite hotový projekt pripravený pre rovnaký dom. Každá stavba je špecifická a rôzne sú aj predstavy vlastníkov o optimálnom riešení detailov. Aj preto sa niekedy vyplatí vyzvať vlastníkov, aby spísali a prípadne fotograficky zdokumentovali, akým spôsobom sa nedostatky na vonkajšom plášti budovy prejavujú v ich konkrétnom byte. Na najväčšie problémy môžete projektanta vopred upozorniť. Keď držíte v rukách vypracovanú projektovú dokumentáciu, viete, ktoré revitalizačné opatrenia treba vykonať a koľko peňazí to zhruba bude stáť.
Teda čím začneme?
1. Stanovenie rozsahu obnovy (revitalizácie) – určite využijeme už spracovaný dokument od spoločnosti M-INVESTMENT. Pripravíme návrh rozsahu obnovy a predložíme Vám ho na schválenie. Zapojíme do tohto procesu nielen odpovedajúceho odborníka, ale očakávame od každého vlastníka podnety a upozornenia týkajúce sa procesu obnovy. O rozsahu obnovy rozhodnete, v súlade s uznesením č. 1/18/09/2013, písomným hlasovaním.
2. Spracovanie zadania pre výber projektanta – na základe schváleného rozsahu obnovy spracujeme zadanie.
3. Výber projektanta – uskutočníme výberovým konaním, pričom oslovíme určite viac ako tri subjekty
III. Náš komentár a prosba
Chceme svoj mandát plniť čo najlepšie. Ako však vidíte, čaká nás mnoho práce. Uvedomte si, prosíme Vás, že sa jedná o Váš majetok. Tak ako každý deň rozhodujete o svojich peniazoch, tak ako sa snažíte vynaložiť ich čo najúčelnejšie a najlepšie, tak ako sa o tom radíte s priateľmi, spravte to isté aj pre svoj byt. Sú to Vaše peniaze. Pomôžte nám a pomôžete aj sebe. Čakáme na Vaše rady, podnety a samozrejme aj kritiku toho čo robíme. Nikto nie je neomylný. Čím viac sa budete podieľať na spoločnej práci, tým väčšia bude záruka, že ideme tým správnym smerom a v prospech všetkých nás. Začnime tým, že doplníme komisiu o dvoch členov z vchodu č.14, potrebujeme aj dôverníka zo 14-ky. Skúste si nájsť svojich zástupcov. Spoluobčania, zapojte sa a oznámte nám svoj záujem. Vaše pôsobenie by sme schválili v rámci pripravovaného písomného hlasovania o obnove.