Návrh obnovy a financovania
Po zhodnotení vstupných údajov a potrieb rekonštrukcie bytového domu na ul. Veternicová 14-18 v Bratislave Vám predkladáme návrh rekonštrukcie jeho jednotlivých konštrukčných častí, predpokladané rozpočtové náklady, spôsob financovania nákladov na jeho rekonštrukciu ako i dopad na finančné zaťaženie vlastníkov bytov vyplývajúce z jednotlivých alternatív.
1. Východiskové údaje:
Bytový dom pozostáva z 92 bytových jednotiek, z toho 8 bytov je 1. izbových, 16 bytov je 2. izbových a 68 bytov je 3. izbových. Dom je montovaný zo stavebného systému P 1.15, má vo vchode č.14 a 16 celkom 9 podlaží, z toho 8 obytných a vo vchodoch č. 18 má 8 podlaží z toho 7 obytných.. Vchody do domu sú z obidvoch strán domu. Hlavné vchody sú tri, v zadnej strane domu je 5 vchodov s rovnakým počtom zádverí. Zadné vchody sú integrované do vstupnej panelovej konštrukcie s prefabrikovaným prestrešením s bočnými svetlíkmi. Bytový dom má 5 schodísk s osobnými výťahmi. Byty sú osadené 39 predsadenými balkónmi s prefabrikovaným zábradlím, 92 lógiami so zábradlím z oceľovej konštrukcie v dvoch rôznych šírkach.
Z pohľadu racionalizácie spotreby tepla, jeho rovnomennej dodávky do jednotlivých bytov a možnej regulácie kúrenia bolo v minulom období prevedené hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy, meranie spotreby tepla, zateplenie strechy bytového domu a výmena časti okien bytových vlastníkmi bytov.
Pre komplexné doriešenie úspor tepla, zabezpečenia tepelnej pohody v bytoch ako i predĺženie jeho životnosti je potrebné aj v zmysle požiadavky vlastníkov bytov realizovať rekonštrukciu nasledovných častí obytného domu:
- zateplenie obvodového plášťa a stropu suterénu
- výmenu schodiskových okien a okien suterénu
- výmenu zostávajúcich bytových okien za okná s vyššou tepelnou a akustickou odolnosťou
- výmenu vchodových dverí - zadné vstupy v počte 5 vchodov a predné vstupy v počte 3 vchodov vrátane dvoch presklených konštrukcií vedľa vchodových dverí.
- osadenie nového komunikačného systému vrátane výmeny bytových telefónov, čipové ovládanie dverí na všetkých 8. vchodoch, osadenie nových poštových schránok integrovaných do vchodových konštrukcií.
- maľovky schodísk a vstupných chodieb
- opravu a úpravu lógií v časti vyspravenia oceľovej konštrukcie a obnovy náterov vrátane úpravy klampiarskych konštrukcií a vyspravenia a náterov resp. omietok prefabrikovaných zábradlí s presieťkovaním a časti zateplením.
- modernizácia 5 ks výťahov
- preregulovanie vykurovacej sústavy po zateplení bytového domu
- výmena vertikálnych rozvodov teplej a studenej vody a odpadov a výmenu horizontálnych rozvodov energií
Rekonštrukciu je možné realizovať komplexne na celom bytovom dome, alebo ju previesť v etapách po jednotlivých technologických celkoch. Treba však zdôrazniť, že z pohľadu finančných úspor, financovania, životnosti obytného domu, jeho statiky ako i estetického hľadiska je najvýhodnejšia komplexná rekonštrukcia obytného objektu. Návrh riešenia je spracovaný v alternatívach s vyčíslením dopadu na finančné zaťaženie vlastníkov bytov po prevedení obnovy podľa jednotlivých alternatív.
2. Finančné nároky na rekonštrukciu jednotlivých technologických celkov.
2.1 Zateplenie obvodového plášťa a stropu suterénu
Realizácia týchto prác si vyžiada nasledovné finančné prostriedky:
Zateplenie fasády polystyrén a omietka hr. 80 mm 3 414 m2, á 30,10 €/m2 ................. 102 761,40 €
Zateplenie fasády nobasil a omietka hr. 80, 452 m2 á 38,14 €/m2 ............................. 17 239,28 €
Zateplenie bokov lógií polystyrén a omietka hr. 40 mm 248 m2 á 29,10 €/m2 ............... 7 216,80 €
Zateplenie bokov lógií nobasil a omietka hr. 40 mm 240 m2 á 34,50 €/m2 ..................... 8 280,00 €
Zateplenie ostenia polystyren, omietka hr. 20 mm 617 m2 á 28,71 €/m2 ……...... 17 714,07 €
Zateplenie stropu suterénu hr. 60 mm 850 m2 á 22,50 €/m2 ........................................ 19 125,00 €
Zateplenie dosiek lógií polystyrén a omietka hr. 40 mm 214 m2 á 29,10 €/m2............... 6 227,40 €
Zateplenie dosiek lógií nobasil a omietka hr. 40 mm 25 m2 á 34,50 €/m2 ...................... 862,50 €
Sieťka a omietky nezatep. zábradlí a predsad. bokov balkón. 474 m2 á 18,50 €/m2 ........ 8 769,00 €
Sieťka a omietka dosiek predsad. balkónov 209 m2 á 18,50 €/m2 ................................. 3 866,50 €
Zateplenie zábradlí vonkajšia strana polyst. 225 m2, hr. 30 mm á 28,80 €/m2 ............ 6 480,00 €
Zateplenie vonk. bokov predsad. balkon. polyst. 237 m2 hr. 50 mm á 29,50 €/m2 ........ 6 991,50 €
Zateplenie výťahových šachiet polystyrén hr. 60 mm 231 m2 á 29,70 €/m2 ................. 6 860,70 €
Zakladací profil fasády a výť. šachiet 287 bm, á 4,91 €/bm .................................…… 1 409,17 €
Dilatačný profil 94 bm, á 7,95 €/bm .....................................................................……. 747,30 €
Rohový profil 1 985 bm á 1,35 €/bm ............................................................................... 2 679,75 €
Okapový profil so sieťkou 1 066 bm á 1,68 €/bm ......................................................... 1 790,88 €
APU omietkové lišty 1 839 bm á 1,60 €/bm ................................................................... 2 942,40 €
Lešenie, záchytné striešky 4 561 m2, á 3,99 €/m2 .................................................…… 18 198,39 €
Presun hmôt a medzistavenisková doprava 79,7 t á 51,78 €/t ..................................… 4 126,87 €
Oplechovanie atiky fasády a strojovní 249 bm á 12,29 €/bm ..................................... 3 060,21 €
Parapetné dosky vonk., AL plech s koncovkani 844 bm,á 15,27 €/bm ........................ 12 887,88 €
Vyspravenie a izolácia plochy pod parapetnými doskami 844 bm á 3,00 €/bm .............. 2 532,00 €
Oplechovanie hornej časti prefabrikovaných zábradlí 163 bm á 11,46 €/bm ................ 1 867,98 €
Bleskozvody- zvodové podpery, revízie .....................................................………… 1 200,00 €
Náklady spolu: 265 836,98 €
Na zateplenie je uvažovaný certifikovaný zateplovací systém od nemeckej firmy BASF – Multitherm NEO, (ktorý má o 20% lepšie izolačné vlastnosti ako minerálna vlna alebo klasický biely polystyrén) s vrchnou silikónovou omietkou s tým, že práce budú prevedené certifikovanou firmou s platnou licenciou, ktorá musí mať veľmi dobré referencie z doterajšej činnosti. Návrh zateplenia jednotlivých plôch korešponduje so súčasne platnými normami a požiadavkami energetického certifikátu po zateplení bytového domu vrátane zateplenia stropu suterénu. Za zváženie stojí zväčšiť hrúbku tepelnej izolácie fasády na 100 mm.
2.2 Výmena okien na bytovom dome
Je potrebné vymeniť okná na spoločných priestoroch prvého podlažia a schodiskách ako i bočné svetlíky na zadných vchodoch bytového domu. Zostáva tiež vymeniť okná a dvere na výťahových šachtách a časť bytových okien. Rozpočet vychádza z ponúk firiem, ktoré realizujú dodávky okenných systémov, pričom do kalkulácie bola použitá cena z ponúk v stredných cenových reláciách.
Okná je vzhľadom ku tepelným normám potrebné realizovať z 5 až 6 komorového systému od renomovaného výrobcu profilov. V našom prípade je to profil od najväčšieho svetového výrobcu VEKA z Nemecka. Kovanie je zvažované MACO Multimatic a zasklenie s koeficientom U=1,0.
Dodávka Montáž Par. dosky vnút. Spolu
Okná schodiská a vchody-83 ks 6 609 € 7 377 € 3 986 €
Okná prízemie – 32 ks 4 023 € 2 547 € 6 570 €
Okná šachty - 5 ks 434 € 329 € 763 €
Dvere šachty – 5 ks 1 171 € 566 € 1 737 €
Spolu: 12 237 € 10 819 € 23 056 €
V ďalšej časti spracujeme alternatívu bez bytových okien a bytové okná naceníme na byty samostatne, ktorých výmenu v rámci obnovy bytového domu zo ŠFRB si vlastníci bytov ktorým sa okná budú meniť budú splácať samostatne a na ostatných vlastníkov bytov to nemá žiadny vplyv.
2.3 Výmena vchodových dverí zadných a zádverí
Uvažujeme s výmenou 3 ks vonkajších dverí na prednej strane bytového domu vrátane výmeny 2 ks presklených hliníkových stien pri dvoch predných vchodoch bytového domu a 5 ks vchodových dverí na zadnej strane domu. Dvere budú z hliníkového profilu MB 60 v tzv. teplom prevedení v bielej farbe alebo podľa RAL osadené samozatváračom s blokádou, v prevedení madlo-kľučka s elektrickým zatváraním ovládané na čip pri všetkých dverách. Na spodku dverí zvýšený okop, presklenie izolačným dvojsklom U=1,0. V predných dverách budú osadené nové poštové schránky, osadia sa nové zvoncové tablá v prevedení antivandal, zrealizuje sa výmena bytových telefónov. Výmena bočných svetlíkov zadných vchodov je zahrnutá vo výmene okien.
Predpokladané náklady na realizáciu budú nasledovné:
Dvere vchodové predné rozmer 1800x2200 s mont. á 1 154 € x 1 ks............................................... 1 154 €
Dvere vchodové predné rozmer 2200x2200 s mont. á 1 260 € x 2 ks............................................... 2 520 €
Presklené steny pri vchodových dverách rozmer 2 200x2 200 á 812 € x 2 ks ................................. 1 624 €
Dvere vchodové zadné rozmer 2050x2350 s montážou á 1 454 € x 5 ks ......................................... 7 270 €
Boxy poštových schránok 2x32 a 1x28 schránok ........................................................................... 5 849 €
Čipové vstupy do zadných dverí s čipovými jednotkami a náhradné zdroje 5 ks ............................ 1 805 €
Zvoncové tablá, domáce telefóny, čipový prístup z predu ............................................................... 6 417 €
Spolu: 26 639 €
2.4 Odstránenie vád na lógiach
Realizácia prác obsahuje čiastočnú demontáž a montáž výplní, odhrdzenie, očistenie, tmelenie a náter oceľovej konštrukcie a výplní zábradlí kvalitnou povrchovou úpravou. Na predsunutých balkónoch bude prevedená úprava ošetrenie uchytenia a náter madiel. Vyspravenie, oplechovanie a sieťka s omietkou prefabrikovaných zábradlí je v časti zateplenia fasády. Lógie sú osadené zábradlím z oceľovej konštrukcie šírky 1,95 m v počte 22 ks, šírky 2,55 m v počte 65 ks a 5 ks s vymurovaným zábradlím šírky 2,55 m nad vchodmi.. Predsadené balkóny s prefabrikovaným zábradlím šírky 4,2 m v počte 39 ks. Nad balkónmi je osadených 10 ks striešok, ktoré bude potrebné preizolovať a oplechovať. Celkovo si 87 lógií, 39 balkónov a 10 striešok vyžiada nasledovné náklady:
87 ks lógií x 245 € ................................................................................................................. 21 315 €
39 balkónov á 45 €/ks ........................................................................................................... 1 755 €
Izolácie a oplechovanie striešok nad balkónmi 10 ks á 244 €/ks ................................................. 2 440 €
Spolu: 25 510 €
2.5 Výmena stupačkových rozvodov energií
Vzhľadom na technický stav a vek je potrebné vymeniť hlavné rozvody teplej a studenej vody s cirkulačným vedením a všetky stupačkové rozvody týchto energií vrátane odpadu s ich napojenie v jadrách bytov bytového domu. Rovnako je zvažované s výmenou horizontálnych rozvodov energií. Podiel nákladov pri vertikálnych rozvodoch na jednu bytovú jednotku predstavuje cca 650 €. Pri horizontálnych rozvodoch je náklad vo výške 3 900 € na jeden vchod. Celkové náklady budú nasledovné:
92 bytov á 650 € ................................................................................................................... 59 800 €
Horizontálne rozvody 5 vchodov á 3 900 € ................................................................................ 19 500 €
Spolu: 79 300 €
2.6 Doregulovanie vykurovacej sústavy
Po zateplení bytového domu a výmene okien bude potrebné vykonať prepočet prietokov a prestavenie prietokových ventilov na jednotlivých radiátoroch v bytoch a spoločných priestoroch. Prepočet a prestavenie ventilov by mala vykonať firma, ktorá projektovala a realizovala hydraulické vyregulovanie. Rovnako je potrebné doregulovať aj stúpačky rozvodu kúrenia. Náklady budú nasledovné:
Náklady doregulovanie 1 radiátora 8 € x 350 radiátorov .............................................................. 2 800 €
2.7 Modernizácia výťahov
Vzhľadom ku technickému stavu ako i pripravovaným normám je potrebné previesť modernizáciu a podstatnú rekonštrukciu domových výťahov. Cena v rozsahu v zmysle ponuky firmy BARYT na obdobný bytový dom Hlaváčikova 12-14 predstavuje za jeden výťah 28 840 €.
Náklady na modernizáciu 5 ks výťahov 28 840 x 5 výťahov ........................................................ 144 200 €
2.8 Nátery a maľby vchodov a spoločných priestorov
Prevedie sa oškrabanie uvoľnenej omietky a maľovky, vyspravenie stien, náter sokla olejovou farbou a ostatné maľovky vo všetkých 5. vchodoch vo vstupných chodbách ako i schodiskách bytového domu. Predpokladané náklady budú nasledovné:
Oškrabanie a vyspravenie stien 30% z plochy 683 m2 á 3,37 €/m2 ............................................ 2 302 €
Maľby soklov olejové 795 m2 á 7,65 €/m2 .............................................................................. 6 082 €
Maľovky stien Primalex 2x 1 480 m2 á 1,59 €/m2 ..................................................................... 2 353 €
Spolu: 10 737 €
2.9 Domurovanie dverí motorkární a náter oceľových dverí
Prevedie sa vybúranie copilitových výplní, vyrezanie oceľovej konštrukcie, úprava stavebného otvoru, vymurovanie výplne s vnútornou omietkou a sieťkou, vybrúsenie stávajúcich oceľových dverí a nová povrchová úprava dverí. Náklad bude nasledovný:
Vybúranie copilitu, úprava konštrukcie a stavebného otvoru 5 dverí á 160 €/ks.............................. 800 €
Zamurovanie otvorov, omietky, sieťka, maľovky 4 ks á 275 €/ks ................................................1 375 €
Vybrúsenie dverí, nová povrchová úprava 4 ks á 55 €/ks ........................................................... 275 €
Spolu: 2 450 €
2.10 Úprava prestrešenia striešok vchodov
Prevedie sa úprava prestrešenia zadných vchodov s prepojením na štítovú stenu s preizolovaním a predĺžením striešok. Náklady na jeden vchod predpokladáme vo výške 730 € a budú upresnené po spracovaní dokumentácie. Náklady predpokladáme nasledovné:
Úprava, oplechovanie, izolácie a predĺženie prestrešenia 5 vchodov á 730 €................................. 3 650 €
Rekapitulácia nákladov potrebných na komplexnú rekonštrukciu bytového domu
Zateplenie fasády a stropu suterénu .............................…………..............................................265 837 €
Výmena shodiskových okien, prízemie a okná a dvere výťahových šachiet ................................ 23 056 €
Výmena vchod. dverí 8 ks, steny, schránky, telefóny ,tablá, čipy ................................................. 26 639 €
Oprava lógií a balkónov, striešky nad balkónmi .......................................................................... 25 510 €
Preregulovanie vykurovacej sústavy ......................................................................................... 2 800 €
Výmena stupačkových a horizontálnych rozvodov....................................................................... 79 300 €
Modernizácia výťahov .............................................................................................................144 200 €
Maľby a nátery vstupných priestorov, chodieb a schodísk ........................................................... 10 737 €
Domurovanie a úprava dverí motorkární .................................................................................... 2 450 €
Úprava prestrešenia striešok vchodov ........................................................................................ 3 650 €
Inžinierska a kompletačná činnosť …………………… ………....…........................................ 2 000 €
Projektová dokumentácia .......................................................................................................... 3 900 €
Náklady spolu: 590 079 €
DPH 20% : 118 016 €
Cena diela s DPH: 708 095 €
V celkových nákladoch na obnovu bytového domu nie sú započítané náklady na výmenu zostávajúcich bytových okien, ktoré je potrebné ešte vymeniť. Tieto náklady ako i spôsob platenia úveru zo ŠFRB na ich výmenu budú rozvedené v samostatnej alternatíve č.3.
3. Návrh spôsobu finančného krytia dodávky diela – alternatíva č. 1
V jednotlivých častiach sú zahrnuté práce podľa požiadavky vlastníkov a vecne i cenovo tak, ako ich vyžadujú súčasné normy ako i podmienky financovania diela z úveru na obnovu zo ŠFRB.
Najskôr rozvedieme možnosti riešenia zateplenia podľa súčasných zásad ŠFRB a potom podľa podmienok financovania z komerčnej banky . Z programu zateplovania nie je možné zateplenie domu financovať, nakoľko dom bol kolaudovaný až po roku 1988.
Pri voľbe komplexnej rekonštrukcie bytového domu je výhodné využiť financovanie prác formou úveru zo ŠFRB, ktorý podľa doterajších podmienok bolo možné poskytnúť do výšky 80% rozpočtových nákladov diela so splatnosťou 20 rokov a výškou úroku 1%. Dňa 15.5.2013 bol v NR SR schválený zákon o ŠFRB, ktorý mení podmienky poskytovania úverov zo ŠFRB na obnovu bytových domov najmä pokiaľ ide o výšku čerpania úverov na jednotlivé druhy prác. Podiel čerpania úverov z celkového rozpočtu ako i úročenie úverov na jednotlivé práce by mali byť upresnené vyhláškou ministerstva dopravy a výstavby, ktorá sa v súčasnom období pripravuje. Po jej vydaní sa návrh riešenia upresní na podmienky nového zákona a vyhlášky. Zatiaľ budeme riešenie uvažovať podľa podmienok, ktoré platili doteraz.
Ku čerpaniu úveru je potrebné doložiť ku žiadosti o úver spracovanú projektovú dokumentáciu, rozpočet s prepočtom úspor tepla a potvrdením, že bytový dom má na účte fondu opráv zvyšných 20% finančných prostriedkov potrebných na rekonštrukciu. Realizáciu prác môžu prevádzať iba firmy s platnou licenciou.
V našom prípade finančná bilancia bude vychádzať nasledovne:
80% fin. prostriedkov zo ŠFRB (zo 708 095 €)………………………............................. 566 470 €
Splátka 20 rokov, pri mesačnom koeficiente 1,108 bude mesačne ……..……............ 2 615 €
( 566 470: 240 mesiacov = 2 360,29 x 1,108)
Tieto prostriedky sa poskytujú so splatnosťou 20 rokov, výška úroku 1%, výška mesačnej splátky je rovnaká po celú dobu splácania. Zvyšných 20% fin. zdrojov, ktoré predstavujú 141 625 € bude treba riešiť z vlastných zdrojov. V našom prípade časť finančných prostriedkov vykryjeme z vlastných zdrojov vo výške 101 625 € ( v čase podania žiadosti ku 1.1.2014) a zostatok vo výške 40 000 € budeme kryť dodatkovým vkladom na účet FO.
Splácanie vkladu 40 000 €, mesačná splátka .................................................................... 308 €
Celková výška splátky bude nasledovná: ...................................................................... 2 923 €
4. Tvorba zdrojov financovania
Zdrojom financovania môžu byť aj úspory finančných prostriedkov, ktoré realizáciou rekonštrukcie dosiahneme znížením spotreby tepelnej energie pokiaľ výška platieb do fondu opráv by nepokrývala potreby splátok úverov a rezervy na operatívne výdaje. V našom konkrétnom prípade výška splátok bude v plnom rozsahu pokrytá z fondu opráv, takže úspory tepla, ktoré predpokladáme vo výške 35% oproti súčasnému stavu by zostala k dispozícii vlastníkom bytov. V prvom roku po zateplení by úsporu dostali formou vratiek z platieb za teplo a v ďalších rokoch by sa im ponížili mesačné zálohové platby za teplo. Je potrebné úsporu počítať iba z variabilnej zložky ceny tepla a pri súčasných cenách sa mesačná úspora bude pohybovať v rozmedzí cca 12 až 15 € na 2 a 3 izbový byt. O tieto finančné prostriedky by sa po zateplení a obnove bytového domu mali znížiť zálohové platby za teplo vlastníkom bytov.
Treba si uvedomiť, že pokiaľ nepristúpime k rekonštrukcii bytového domu, túto ušetrenú čiastku i tak vynaložíme na náklady za teplo, ktoré nám z objektu uniknú formou tepelných strát. Finančná úspora pri rekonštrukcii v navrhovanom rozsahu by predstavovala na 1m2 mesačne cca 0,19 € počítanú z variabilných nákladov na teplo. Celková potrebná výška fondu opráv podľa podmienok ŠFRB vrátane 20% rezervy na operatívne výdaje by predstavovala 0,62 €/m2 mesačne, z toho splátka úveru s úrokom je vo výške 0,494 €/m2. V súčasnosti má bytový dom odsúhlasenú tvorbu fondu opráv vo výške 1,00 € /m2. Pokiaľ by tvorby FO zostala na súčasnej úrovni 1 €/m2, tak na operatívne výdaje po splátke úveru s úrokom zostane bytovému domu ročne 35 897 € počítané z plochy pre tvorbu fondu opráv 5 912 m2.
5. Alternatíva č. 2 – financovanie rekonštrukcie cez stavebný úver
V prípade problémov s financovaním zo ŠFRB resp. splnením podmienok ŠFRB je možné zvoliť variantu, ktorá by spočívala v tom, že financovanie bude riešené úverom s 15 ročnou splatnosťou cez komerčnú banku alebo stavebnú sporiteľňu.
Celkové náklady vrátane DPH budú rovnaké ako u 1. alternatívy t.j. 708 095 € a splátky budú nasledovné:
Čerpaný úver vo výške 610 000 €
Splátka úveru .........................................................….........………………………. 4 750 €
Splátka úveru s úrokom predstavuje 0,803 €/m2. Platby do fondu opráv by zostali na úrovni 1,00 €/m2, takže by nám po úhrade splátky s úrokmi zostalo k dispozícii na ostatné výdaje 0,197 €/m2. Potom by nám ročne na operatívne výdaje zostalo iba 13 975 €.
Oproti financovaniu zo ŠFRB sú splátky v tejto alternatíve o 0,297 €/m2 vyššie, čo je spôsobené najmä podstatne vyšším úročením úveru z komerčnej banky (cca 4,0 %).
6. Alternatíva č. 3 – výmena zostávajúcich nevymenených bytových okien
V tejto alternatíve uvažujeme iba s výmenou bytových okien, ktoré doteraz neboli vymenené. Cena za výmenu okien vrátane montáže, žaluzií a parapetných dosiek bude u 2 izbového bytu cca 1 700 € a u 3 izbového cca 1 950 €. Podľa prehľadu nevymenených bytových okien bude rozpočtový náklad na výmenu týchto okien upresnený a náklady budú pripočítané do celkového rozpočtu na obnovu bytového domu. Platby za výmenu okien vyčíslime pre vlastníkov bytov, ktorí ich nemajú vymenené samostatne vrátane úspor tepla. Budeme vychádzať z alternatívy č.1.
Mesačná splátka úveru za okná u 2. izbového bytu by bola 7,85 € a u 3. izbového bytu bude 9,00 €. t.j. od 0,12 do 0,15 €/m2. Úspora tepla z výmeny okien je cca 20% zo súčasného stavu, takže u 2. izbového bytu bude predstavovať cca 5,80 € mesačne počítané z variabilných nákladov za teplo a u 3. izbového bytu 7,50 €. Splátky za vymenené okná budú mať vlastníci bytov z viac ako 70% kompenzované úsporou tepla, ktorú výmenou okien dosiahnu a táto sa im premietne do nižších zálohových platieb za teplo. Ku fondu opráv vo výške 1,00 €/m2 ako ostatní vlastníci by za okná priplácali cca 0,12 až 0,15 €/m2, ale toto zvýšenie bude z viac ako 70% kompenzované vyššou úsporou tepla výmeny okien. Celkové rozpočtové náklady na dom vrátane DPH by sa zvýšili o čiastku potrebnú na dodávku okien, ktoré treba ešte vymeniť.
Pri úvere na obnovu zo ŠFRB ako aj pri úvere z komerčnej banky je možné ručiť úvery záložnou zmluvou ku fondu opráv, takže nie je potrebné riešiť drahé bankové záruky ani zakladať byty vlastníkov bytov.
Pokiaľ by v rámci návrhov došlo ku zmene rozpočtu a financovanie by bolo realizované zo ŠFRB, tak z 33 193 € ( 1 milióna Sk) zmeny rozpočtu by nárast alebo pokles mesačných platieb tvoril 153 € t.j. 0,0258 €/m2. Z tejto čiastky tvorí splátka úverov s úrokom 122 € (0,0206 €/m2) a 31 € tvorí rezerva na operatívnu činnosť (20% z výberu do fondu opráv), čo je 0,0052 €/m2.
Platba do fondu opráv vo výške cca 1,00 €/m2 je veľmi dobrá a pokiaľ by sme na obnovu bytového domu chceli našetriť platbou do fondu opráv aj z 1,00 €/m2, tak by sme ročne získali sumu cca 70 000 €. Na operatívne výdaje (opravy zo zákonných revízií, poistenie domu, drobné opravy a pod.) je potrebné ročne počítať minimálne s čiastkou 10 tis. €. Rekonštrukcia bytového domu by trvala postupne približne 10 rokov, čo je z pohľadu tepelných strát ale najmä statiky a životnosti domu neúnosné, takže obnove bytového domu z úverových zdrojov sa zrejme vyhnúť nedá.
Realizáciou rekonštrukcie dôjde však ku značnému zhodnoteniu domu, zvýšeniu jeho životnosti a zvýšeniu pohody a komfortnosti bývania. Z vyššie uvedených alternatív jasne vyplýva, že najvýhodnejšia je komplexná rekonštrukcia objektu cez ŠFRB a jej okliešťovanie je na škodu majiteľov bytov.
Z pohľadu zabezpečenia úveru z komerčnej banky postačuje ručenie pohľadávkou voči fondu opráv. U úveru zo ŠFRB je možné úver zaručiť záložným právom na bytový dom, bankovou garanciou alebo tiež pohľadávkou voči fondu opráv. Najvýhodnejšie ručenie je formou pohľadávky voči fondu opráv.
Doporučujeme na ŠFRB predložiť žiadosť na úver podľa alternatívy číslo 1.
V zmysle vybranej alternatívy je potrebné pripraviť i zápisnicu s uznesením zo schôdze vlastníkov po vecnej stránke i čo sa týka ručenia úveru ( zápisnicu s uznesením vypracujeme ku konaniu zhromaždenia a upresní sa na základe výsledkov na schôdzi vlastníkov a po vyčíslení nevymenených bytových okien).
Doporučujeme odsúhlasiť na schôdzi vlastníkov vecnú obnovu bytového domu v potrebnom rozsahu a schváliť spracovanie PD a vybavenie stavebného povolenia. Rovnako schváliť ručenie úveru zo ŠFRB formou ručenia pohľadávkou ku fondu opráv s ponechaním tvorby FO na úrovni 1 €/m2. Skutočnú výšku úveru a potrebu vlastných zdrojov bude možné presne kvantifikovať až po vydaní vyhláška ministerstva, ktorá upresní možný rozsah a podmienky čerpania financií na obnovu bytových domov. Treba veci riešiť tak, aby sa urýchlene mohol spracoval projekt a prebehlo stavebné konanie (bude treba asi stavebné povolenie) a ostatné veci ku žiadosti na ŠFRB by sa pripravovali po vydaní vyhlášky s využitím prípadného písomného hlasovania.
V Martine 24.06.2013 Ing. Matula Miroslav
Tento návrh je zverejnený po udelení súhlasu p. Ing. Miroslava Matulu.
M-INVESTMENT, M.R Štefánika 26, 036 01 Martin